Baufinanzierung

Was umfasst eine Baufinanzierung?

Bei einer Baufinanzierung werden Gelder, die man für den Neubau oder den Kauf von bestehenden von Gebäuden - sogenannten Altbauten - benötigt, bereitgestellt. Einen Bau oder Kauf einer Immobilie kann man auf unterschiedliche Art und Weise finanzieren. Es stehen hierbei die Eigenfinanzierung, die Fremdfinanzierung oder die Kombination hieraus zur Verfügung. Ergänzend besteht noch die Möglichkeit der Bauzwischenfinanzierung. Welche Darlehensart die beste Wahl für die jeweilige, individuelle Bau- oder Kaufsituation darstellt, ergibt sich aus den vorhandenen eigenen Finanzmitteln und der aktuelle bestehenden Zinshöhe.

Aus diesem Ergebnis kann ermittelt werden, ob sich eher die Finanzierung mit Eigenmitteln oder mit Fremdmitteln lohnt. Lohnend ist jedoch in den meisten Fällen immer ein gewisser Anteil an Eigenleistung - zumindest in der Höhe, wie er durch eigene Fachkenntnisse gedeckt werden kann. Da sich jedoch viele, insbesondere Fertighaus-Hersteller, auf den Hausbau nach Bausatzprinzip spezialisiert haben, können oft auch ungelernte und ungeübte Personen den Hausbau in Eigenleistung in Angriff nehmen. Gute Firmen leisten hier tatkräftige Hilfestellung durch einen jederzeit verfügbaren Baustellenleiter, welcher bei Fragen bereit steht, damit der Hausbau auch in Eigenleistung gelingen kann. Der Umfang der Hilfestellung ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich und kann oft ebenfalls vorab oder sogar noch im Nachhinein gewählt werden.

Ablauf mit Eigenfinanzierung

Bei der Eigenfinanzierung wird entweder eigenes Geld oder ein eigenes Grundstück im Sinne von Sachkapital dazu verwendet werden, eine Finanzierung durchzuführen. Das heißt, bestehende finanzielle Mittel fließen in die Finanzierung der gesamten Darlehenssumme mit ein und reduzieren somit die zu finanzierende Kreditsumme. Dies hat den klaren Vorteil, dass, je geringer der Fremdfinanzierungsanteil gemessen am Gesamtwert des Objektes ist, auch die Kondition der Baufinanzierung deutlich besser werden. Das ist logisch, denn für die Bank sinkt das Risiko im Falle einer Zwangsversteigerung, da, je geringer die geliehene Darlehenssumme ist, auch im Falle das schneller und risikoärmer bedient werden kann. Dies kann dann aber auch durch entsprechende Eigenleistungen, also die Übernahme von Einzelarbeiten am Neubau oder durch ein angespartes Guthaben hinsichtlich eines Bausparvertrages erfolgen.

Wie ist der Ablauf einer Vollfinanzierung?

Eine Fremdfinanzierung kann auf verschiedene Arten erfolgen. Üblicherweise wird diese im Wege eines Hypothekendarlehens vorgenommen. Dieses besonderen Darlehen erhält man bei Banken und Sparkassen, Versicherungsunternehmen, Bausparkassen, Realkreditinstituten und weiteren Darlehensgebern. Wenn diese Darlehen sich im ersten Rang befinden, bedeutet dies, dass sie normalerweise 60 % der Gesamtkosten umfassen. Sollte es sich allerdings um ein gewerbliches Bauvorhaben handeln, kann man damit rechnen, dass hier noch Abschläge vorgenommen werden, da bei Firmen oft ein erhöhtes Insolvenzrisiko und geringere Haftung besteht.

Wird ein Unternehmen insolvent, tritt gerade bei Gesellschaften mit beschränkter Haftung, keine persönliche Haftung in Kraft. Ist nur die Mindestsumme, welcher bei einer GmbH-Gründung anfällt, eingezahlt worden, beschränkt sich je nach Rechtslage die maximal von der Bank rückforderbare Summe auf diesen Betrag. Verständlich, dass Banken sich gerade hier über erhöhte Zuschläge bei einer Baufinanzierung absichern.

Wenn man jedoch als Privatperson die Sicherung des Darlehens durch öffentliche Darlehen ergänzen kann, hat man das Glück, dass man die Grenze hinsichtlich der Beleihungshöhe auch noch steigern kann. Je nach Förderprogramm können zusätzlich oft KfW-Mittel für zum Beispiel bessere Dämmwerte des Hauses auch bessere Kondition für das Darlehen zur Verfügung gestellt werden. Es sollte jedoch immer berücksichtigt werden, welche zusätzlichen Kosten beispielsweise eine erhöhte Dämmung mit sich bringen wird und ob der Vorteil bei den Kondition hier auch langfristig noch gegeben ist.

Wie lang sind die Laufzeiten der Hypotheken und wie sieht es hinsichtlich einer Tilgung aus?

In der Regel ist es so, dass Hypotheken zwischen 10 und 20 Jahren laufen. Man sollte in dieser Zeit mit der Tilgung von mindestens 1 %, besser jedoch 3-4% rechnen. Die Höhe der Zinsen richtet sich nach der derzeitigen Lage des Kapitalmarktes, je geringer der Darlehenszins ist umso höher sollte die Tilgung angesetzt werden, damit am Ende der Laufzeit die Baufinanzierung fertig gestellt werden kann oder zumindest nicht zu hohe Summen noch offen sind und wiederum eine Anschlussfinanzierung hierfür benötigt wird. Je nachdem wie hoch die Zinsen im Anschluss wären, könnte dann hier wieder weniger getilgt werden, besonders, wenn die Summe durch hohe Zinszahlungen in der vorherigen Laufzeit des Darlehens nur geringfügig reduziert wurde.

Weitere Darlehensarten:

Um entsprechende Bundesbaudarlehen erhalten zu können, müssen spezielle Voraussetzungen gegeben sein, wie beispielsweise das Bundesumsiedlungsprogramm. Daneben gibt es auch noch spezielle Landesbaudarlehen für Bundes- sowie Länderprogramme, die ihren Schwerpunkt vor allem in der Industrie haben. Man hat auch die Möglichkeit, sich für die Kommunaldarlehen für Kommunal- sowie Landesprogramme zu entscheiden. Diese werden beispielsweise bei einer Stadtsanierung verwendet. Hierfür sind aber nicht zwangsläufig Darlehen notwendig. Man kann eine solche Stadtsanierung beispielsweise auch mit öffentlichen Bürgschaften mit entsprechenden Zinszuschüssen vornehmen lassen. Des Weiteren kann man auch noch Restfinanzierungsmittel in Anspruch nehmen. Diese werden in der Regel durch Mieter- sowie Arbeitgeberdarlehen oder auch Baukostenzuschüsse, Verwandtendarlehen und Mietvorauszahlungen aufgebracht.

Je nach Wohnort und Förderprogramm werden auch vereinzelt auf Beantragung Zuschüsse zur Verschönerung, Modernisierung oder Altbausanierung gewährt. Idealerweise wird hier vor Inanspruchnahme einer Baufinanzierung die jeweilige Behörde wie z. B. die Kreisverwaltung oder das zuständige Bauamt kontaktiert um zu erfahren, welche Fördermöglichkeiten speziell am gewünschten Bauort bestehen. Diese Fördermittel können oft auch für bestehende Gebäude in Anspruch genommen werden, besonders bei sehr alten oder sogar Denkmal geschützten Immobilien bestehen oft zusätzliche Fördermaßnahmen welche von der Gemeinde oder dem Land bereitgestellt werden. So wurden schon in Vergangenheit oft Fördergelder für Solaranlagen oder alternative Wärmeerzeugung bezuschusst oder Darlehen mit besonders günstigen Zinsen angeboten. Auch hier ist ein Kontakt mit der Behörde in jedem Fall zu empfehlen.

Für wen kann eine Baufinanzierung empfohlen werden?

Die Baufinanzierung ist für Jeden geeignet, der sich überlegt hat, ein Haus zu bauen oder zu kaufen und die Finanzierung des Baus oder Immobilienerwerbs sowie des Grundstückes und der weiter damit verbundenen Kosten nicht aus eigenen Mitteln auf einmal realisieren kann. Damit ein Darlehen überhaupt gewährt werden kann, werden von Banken in der Regel erst einmal die vorhandenen, finanziellen Mittel durchleuchtet um zu prüfen, ob die Rückzahlung auch gewährleistet werden kann. Hierzu werden bei Angestellten die Gehaltsabrechnungen - üblicherweise der letzten 3-12 Monate - erfasst.

Neben den regelmäßigen Gehaltszahlungen werden die monatlichen Verbindlichkeiten geprüft und von den Einnahmen abgezogen. Je nach Bank wird von dem übrigen Monatsgehalt ein fester, prozentualer Satz für Lebenshaltungskosten abgezogen. Dieser ist abhängig vom Familienstand und der Kinderanzahl. Der ersten Person im Haushalt wird üblicherweise ein höherer Satz zugeordnet, den weiteren Personen ein deutlich geringerer. Die Summe die nach Abzug aller der genannten Kosten verbleibt, wird als Grundlage für die mögliche Ratenhöhe angesetzt.

Es ist daher unbedingt zu berücksichtigen, dass Banken oft nicht die tatsächlichen Lebenshaltungskosten abziehen, sondern ihren eigenen Durchschnittssatz, welcher sich laut Erfahrung der Bank als sicher und zuverlässig erwiesen hat. Dies ist - auch wenn es im ersten Moment vielleicht oft nicht so scheint - jedoch auch im Sinne des Kreditnehmers, da die Lebenshaltungskosten sich oft durch eine größere Wohnfläche und mehr Heizbedarf, weitere Bäder und erhöhtem Wasserbedarf oder einfach mehr Stromnutzung durch zusätliche Geräte und Lampen ergibt, welche vom Bauherren vorher gar nicht berücksichtigt worden. Damit die Baufinazierung und somit das Bauvorhaben der Hauskauf nicht von Anfang an zum Scheitern verurteilt ist, ist es wichtig den Risikofaktor in vernünftiger Höhe anzugleichen.

Wie läuft die Baufinanzierung ab?

Eine Baufinanzierung kann je nach Höhe unterschiedlich ablaufen. Die übliche Vorgehensweise findet wie folgt statt:
Zunächst einmal sollte das Bauvorhaben genau geplant sein. Es wird empfohlen, dass man sich mit einem Architektenbüro zusammensetzt und eine entsprechende Kalkulation der Kosten vornimmt. Diese Kalkulation kann man als Grundlage und zur Orientierung der Bank überreichen, Sachbearbeiter der Banken fordern Kostenkalkulationen in aller Regel vorab an, wenn diese von Bauexperten angefertigt wurden, wird hier normalerweise auch nicht weiter nachgefragt. Natürlich können auch Einwände bezüglich der angesetzten Kostenhöhe seitens der Bank gestellt werden, wenn jedoch dargestellt wird, woraus sich die Kosten ergeben, reicht die Kalkulation meist aus. Eine einfache Ausstattung führt beispielsweise nicht zu dem gleichen Kostensatz pro Quadratmeter wie eine gehobene Ausstattung.

Sollte die Bank aufgrund der ermittelten Finanzierungshöhe bedenken bezüglich der Tragbarkeit und Rückzahlung haben, können einzelne Position auch nachträglich noch angepasst und erneut eingereicht werden. Dies geschieht dann jedoch meist in direkter Absprache mit dem Bankmitarbeiter welcher die maximal möglich Finanzierungssumme ermittelt hat. Natürlich ist hier auch noch der Wechsel zu einer anderen Bank möglich, welche unter Umständen geringere Lebenshaltungskosten ansetzt. Daher empfiehlt es sich gegebenenfalls 2-3 Angebote verschiedener Banken einzuholen.

Steht die Baufinanzierung, kann der Bauherr entscheiden, wie das Darlehen ausgezahlt werden soll. Man hat die Möglichkeit, sich dieses auf einmal oder auch ratenweise auszahlen zu lassen. Wird ein Haus gekauft, fällt die Summe vorab auf einmal an. Bei einem Bauvorhaben können jedoch einzelne Abschläge beziehungsweise Zahlungen nach Gewerken erfolgen. Dies sichert nicht nur die Bank sondern auch den Bauherren ab. Nicht selten ist ein Bauunternehmen mitten in der Bauphase insolvent gegangen und der Bauherr hat die komplette Summe auf einmal vorab geleistet. Das Baugeld ist in diesem Fall Teil der Insolvenzmasse und kann nicht zurückgeholt werden. Daher sind - sofern es mit dem Bauvorhaben vereinbar ist - Zahlungen immer nur für fertige Abschnitte zu empfehlen. Auch Baumaterial was schon geliefert wurde kann durch Abschläge bezahlt werden, also alles, was schon zur Zufriedenheit geliefert wurde.

Es wird jedoch explizit darauf hingewiesen, dass das Geld des Darlehens nur für diesen Zweck verwendet werden darf. Während Banken früher oft Baugelder bedenkenlos ohne jeglichen Nachweis ausgezahlt haben, werden heute - abhängig von Höhe und Bonität oder auch generell - Belege für Baumaterial und Lohnkosten verlangt und Gelder erst dann zur Auszahlung gebracht. Wer also plant, evtl. noch ein passendes Auto zur Garage zu kaufen, sollte vorab über die Bank und die Auszahlungsmodalitäten informieren.

Die Rückzahlung des Darlehens beginnt oft 1-2 Monate nach Auszahlung zu einem festgelegten, monatlichen Zeitpunkt und läuft über mehrere Jahrzehnte bis zum Darlehensende. Das Darlehensende muss jedoch nicht die Tilgung des kompletten Darlehens bedeuten, sondern besagt nur, das hier die vereinbarte Laufzeit endet. Ist noch eine Restsumme offen, wird diese von der Bank "eingefordert", was im Üblichen die Ablöse durch zum Beispiel eine zur Auszahlung gebrachte Lebensversicherung, eines Bausparvertrages oder auch einfach eine Anschlussfinanzierung bedeutet. Natürlich können - ebenso wie vereinbarte Sondertilgungen - Restsummen auch aus eigenen Mittel bezahlt werden. Es sollte nur von Anfang an ein fester Tilgungsplan bestehen um Überraschungen am Ende zu vermeiden.

Baufinanzierung und Baunebenkosten

Wenn man eine Baufinanzierung aufnimmt, muss man auch berücksichtigen, dass neben der reinen Bausumme auch noch zusätzliche Nebenkosten hinzukommen können. Diese liegen erfahrungsgemäß zwischen 7 und 15 % des zunächst geplanten Volumens. Die Eintragungskosten im Grundbuch, Notarkosten oder auch die Grunderwerbssteuer können solche Nebenkosten sein. Doch auch Maklergebühren bei einem Haus oder Grundstückskauf sollten hier mit eingeplant werden.

Gerade beim Neubau ist es auch wichtig zu wissen, ob das Grundstück bereits voll erschlossen ist. Fallen hier noch Erschließungskosten an, sind diese ebenfalls vom Bauherren zu tragen, können jedoch in der Baufinanzierung mit eingeplant werden.

Was wird mit einer Baufinanzierung abgesichert?

Bei einer Baufinanzierung werden neben der Gebäudekosten auch die Kosten für den Baugrund, Baunebenkosten sowie Kosten für Außenanlagen finanziert. Üblicherweise ist es so, dass diese Finanzierung durch eine gemischte Finanzierung mit fremden sowie eigenen Mitteln zu Stande kommt. Fremde Mittel können dabei beispielsweise aus Krediten, wie einem Hypothekendarlehen, genommen werden. Die Absicherung und Sicherheit für die Bank stellt am Ende jedoch der Gesamtwert des Objektes, also das Haus mit Grundstück dar. Im Grundbuch werden einzelne Werte vermerkt, welche die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung oder -veräußerung frei anbieten kann.

Unterschieden wird hier ergänzend, wer im ersten Rang oder im Nachrang steht. Gläubiger, welche im Erstrang stehen werden wie der Name es sagt, zuerst befriedigt, Gläubiger im Nachrang erst dann, wenn der Erstrang bedient worden ist. Daher werden Banken immer versuchen oder sogar darauf bestehen, im Erstrang geführt zu werden. Dies ist besonders für Hauskäufer dann interessant, wenn die Immobilie bereits noch beliehen ist und die Finanzierung ergänzend übernommen werden soll. Hier wird es schwierig werden, einen 2. Finanzierer zu finden und es empfiehlt sich eher eine komplette Umschuldung der gesamten Summe.

Voraussetzungen und Besonderheiten einer Baufinanzierung

Eine große Besonderheit der Baufinanzierung ist, dass man im Gegensatz zu einem normalen Darlehen höhere Beträge zu deutlich günstigeren Konditionen erhalten kann, aber da die Laufzeiten länger sind, ist auch die Gesamtsumme am Ende einiges höher gegenüber kurzen Laufzeiten. Meistens wird die Bank oder die Sparkasse das finanzierte Gebäude als Kreditsicherheit verwenden. Dies führt dazu, dass man einen möglichst niedrigen Zinssatz realisieren kann. Vergleicht man jedoch einfach einmal die Ratenhöhe mit einer vergleichbaren Mietzahlung, ist dies oft immer noch rentabler und am Ende kann man das Eigenheim auch sein eigen nennen.

Bei der Baufinanzierung hat man auch die Möglichkeit, dass man eine Zwischen- oder sogar eine Vorfinanzierung vornimmt. Wenn man nicht genug Eigenkapital aufbringen kann bzw. dieses bei Beginn des Baus noch nicht vorhanden ist, kann eine entsprechende Bauzwischenfinanzierung vereinbart werden. Weitere Fälle, in denen eine solche besondere Art der Baufinanzierung vereinbart wird, sind wenn das entsprechende Baugrundstück nicht noch belastungsreif ist oder das Fremdkapital noch nicht ausgezahlt werden kann.

Diese besondere Finanzierungsart wird beispielsweise durch spezielle Kreditinstitute vorgenommen. Man muss dann im Gegenzug die eigenen Auszahlungsansprüche aus dem Darlehensvertrag an dieses Kreditinstitut abtreten. Des Weiteren kann man die Bauzwischenfinanzierung auch bei dem eigenen Baufinanzierungsinstitut oder bei anderen Sparkassen erhalten. Bei dem Baufinanzierungsinstitut wird diese meistens im Wege der Baubetreuung durchgeführt. Ein Pluspunkt der Baufinanzierung ist auch, dass dieserhalb meistens eine Zinsbindung vorhanden ist, d. h. dass die Zinsen des Kredites über die gesamte Laufzeit des Kredites schon feststehen. Auf diese Weise kann es nicht mehr zu bösen Überraschungen kommen.

Wie viel Eigenkapital sollte vorhanden sein, wenn man eine Baufinanzierung durchführen lassen möchte? Natürlich gilt bei einer Baufinanzierung: Je höher das Eigenkapital ist, desto besser ist es für den Bauherrn, der die Finanzierung in Anspruch nimmt. Denn auf diese Weise muss man einen niedrigeren Kredit in Anspruch nehmen. Dies wirkt sich auch schon sehr auf die Zinsen aus. Auch wenn man nicht so viel Eigenkapital zur Verfügung hat, kann eine Baufinanzierung durchgeführt werden. Es ist aber ratsam, dass man über ein Eigenkapital zwischen 20 und 30 % verfügen sollte um die derzeit angepriesenen Top-Kondition erhalten zu können.

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